Estudio de un solar con Inteligencia Artificial

Cuando a una promotora le ofrecen un solar el proceso de estudio siempre es el mismo… Y siempre genera los mismos dolores de cabeza.

El estudio de un solar siempre cuenta con los mismos pasos…

1.- Ofrecimiento del solar.

Un Agente de la Propiedad Inmobiliaria -pocas veces es el mismo propietario- ofrece un solar al promotor. En la mayoría de las ocasiones, el solar es comercializado por varías vías…. así que el promotor sabe que el interés del API es venderlo cuanto antes, por encima de venderlo al mejor precio o al mejor promotor. Y sabe que le ha ofrecido lo mismo a unos cuantos promotores más… así que hay que tener una cierta velocidad en la decisión si el activo es interesante.

El promotor también sable que los metros cuadrados edificables, los precios de venta y las rentabilidades propuestas y prometidas por el API (quizás) no se ajustan a la realidad.

2.- Primer filtro.

El promotor analiza si lo que le ofrecen se ajusta a sus intereses y si se ajusta a la verdad (como decimos, muchas veces los números que presenta el API son excesivamente optimistas… a veces directamente falaces). Se realizan unas primeras comprobaciones (visita al terreno, estudio de precios, normativa aplicable, propiedad, etc).

Tras ese primer filtro rápido, si la operación encaja en los intereses del promotor y la información es rigurosa, la operación se traslada al departamento de estudios.

3.- Departamento de Estudios.

Sea interno o externo -por norma general externo-, la información se deriva al Departamento de Estudios, esto es, al Estudio de Arquitectura de confianza para que valore y realice un primer encaje de la futura promoción..

En este punto hay dos vías que llegan a un resultado similar.

  • Si el solar ha llegado «sin proyecto», el promotor le encargará a su estudio de Arquitectura» de confianza un Anteproyecto, un mínimo estudio que le diga que es lo que se puede promover en ese solar. Quizás se lo encargue «a riesgo», con la promesa de encargarle el proyecto definitivo en el futuro.
  • Si el solar ha llegado «con proyecto», el promotor le encargará a su estudio de Arquitectura» de confianza un mínimo estudio que le diga si la propuesta presentada es la mejor que se puede promover en ese solar.

En ambos casos el promotor realizará una inversión para conocer una respuesta que, además, tardará un cierto tiempo.

4.- El anteproyecto o estudio externo.

Después de realizar el pago y de esperar un tiempo, el promotor sabrá cuántos pisos, apartamentos, oficinas o bajos comerciales será capaz de comercializar. Aunque en este punto seguirá teniendo algunas dudas… la más importante es: ¿Es ésta la mejor opción, la opción más rentable?

  • Si el estudio realizado propone una solución con un riesgo/rentabilidad que NO encajan en los intereses de la empresa en ese momento, se habrá perdido esa pequeña inversión… y algo de tiempo.
  • Si el estudio realizado propone una solución con un riesgo/rentabilidad que encajan en los intereses de la empresa en ese momento, se procederá a la compra del mismo.

5.- Compra del Activo.

Si todo ha ido bien, se procederá a la negociación y posterior compra del activo. La posición de partida no es la mejor… incluso quizás el solar haya sido vendido. Pero si el activo todavía no ha sido vendido, el propietario y API sabrán que el promotor ha invertido una serie de recursos, en tiempo y dinero, en la compra de ese solar. Y que el resultado ha sido positivo.

Tras algunas semanas o meses, y tras una cierta inversión económica y de recursos… comienza la negociación de la compra.

Ventajas de la Inteligencia Artificial en la compra de suelo.

Hay cuatro (3+1) ventajas que son extremadamente evidentes:

0.- Optimización. La Inteligencia Artificial aplicada a la Arquitectura como aplicada al resto de campos, nos permite valorar cientos de soluciones «sin errores» en minutos. Eso nos permite optimizar los proeyectos, por lo tanto la rentabilidad.

La optimización de los proyectos es una ventaja que un estudio de Arquitectura «perfecto», también nos daría.

Las otras tres ventajas, ya exclusivas de la la Inteligencia Artificial, son:

1.- Cero Fricción. Evitamos la fricción con terceros. Negociar, corregir, apurar a nuestros proveedores de confianza, siempre genera fricciones que la Inteligencia Artificial aplicada a la compra de suelo puede evitarnos.,

2.- Extrema Rapidez. Conocemos la mejor solución de manera inmediata. No debemos esperar al trabajo de terceros, y podemos decidir, y en su caso, comenzar a negociar, de manera inmediata.

3.- Total reducción de Costes. El ahorro de costes es total. Aunque algunas veces los encargos de anteproyectos se realicen «a riesgo», el ahorro en costes (si es «a riesgo», en costes «diferidos») es realmente significativo. Total, podríamos decir.

Estas tres grandes ventajas de aplicar Inteligencia Artificial en la promoción de viviendas, se unen en una sola. Porque la capacidad de adquirir suelo de una forma óptima, mucho más rápido, mucho más económico y con mucha menos fricción que la competencia hará que tu empresa tenga una ventaja diferencial… y quizás esa sea la ventaja diferencial.

¿Hay alguna ventaja más en tu caso? ¿Es el control del desempeño de tus recursos humanos una ventaja? ¿Es la capacidad de análisis otra ventaja?

¡Nos gustaría conocer tu opinión!

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