Optimización de la promoción inmobiliaria con Inteligencia Artificial.

Ajustando nuestro software de Inteligencia Artificial a los intereses de un cliente-promotor, tratábamos de mostrarle la capacidad de optimización en las promociones inmobiliarias a través de la Inteligencia Artificial. Y, sobre todo, el increíble impacto económico que tiene la ayuda de la Inteligencia Artificial aplicada a la Arquitectura.

Promoción Inmobiliaria Tipo.

Pongamos como ejemplo una promoción inmobiliaria tipo. En una promoción tipo, muy posiblemente la empresa promotora se base en una conversación con el API o el Arquitecto local de turno (o en sus propias intuiciones) para definir el programa de la promoción. Quizás ni siquiera realice un estudio de precios…

Vamos a intentar reproducir el proceso de definición del programa, haciendo un pequeño estudio de precios.

Estudio de una promoción tipo.

La promoción es cuestión es un solar, con 2.000 metros cuadrados edificables residenciales, en el centro de una ciudad media, aunque no está en zona prime. Es un solar medio, en la típica zona residencial, familiar, poblada, con todos los servicios familiares cerca. Para simplificar el ejemplo no tenemos en cuenta bajos comerciales, ni garajes y trasteros…

En nuestra promoción tipo no buscamos ningún tipo de innovación ni complicación… así que analizamos cual es la actividad en la zona en las principales plataformas de venta de pisos.

Como no hay prácticamente obra nueva, para analizar el valor de la promoción voy a estimar que el precio de venta de obra nueva estará un 25% respecto al valor del precio de segunda mano de la cual sí tenemos muchos datos: Multiplicaré los precios obtenidos por 125%.

Ejemplo de Optimización de una promoción inmobiliaria tipo con Ciencia de Datos.

Buscar en las principales plataformas precios, superficies, tipologías y características diferenciales es el inicio de algo que podríamos llamar Ciencia de Datos en Promoción Inmobiliaria. Nuestros compañeros de Adarajas.es hacen un gran trabajo en ese ámbito. Y nos ayudan mucho.

  • Primero. Analizamos todos los pisos en venta en la zona centro de esta ciudad -en el ejemplo, Vigo-Centro-. Estos son los datos publicados en las principales plataformas de venta de pisos.

Y vemos como la superficie media será de 139 metros para un precio medio de 372.746 euros, para hacer una repercusión media de 2.677 euros.

Primera aproximación.
Repercusión en venta: 2.677 €/m2 x 125%

Dado que la mayoría de los pisos tiene tres dormitorios (Media: 3,22; Moda y Mediana: 3,00), decido profundizar un poco más en ese precio medio de 2.677 euros x 125%, y analizar solo el precio de los activos con tres dormitorios. Hago un nuevo estudio.

  • Segundo. Filtramos y analizamos solo los pisos de tres dormitorios. La base de activos analizados para este estudio sigue siendo suficientemente representativa.

Teniendo en cuenta exclusivamente los activos de tres dormitorios, la superficie promedio será de 132 metros, el precio promedio de 394.211 euros, para hacer un precio medio de 2.986 euros/m2.

Segunda aproximación.
Repercusión en venta:
2.986 €/m2 x 125%

  • Tercero. Como observamos que hay algunos activos que presentan precios y/o superficies totalmente fuera de la media (precios superiores al millón de euros o inferiores a cien mil, o superficies superiores al los 250 metros o inferiores a los 60 para tres dormitorios), entendemos que son errores y los filtramos para tener una muestra lo más representativa posible. Así, analizamos pisos en venta de entre 60 y 250 metros cuadrados, y con valores entre 100.000 y 700.000 euros.

Teniendo en cuenta exclusivamente los activos de tres dormitorios con parámetros «normales«, la superficie promedio será de 122 metros, el precio promedio de 343.057 euros, para hacer un precio medio de 2.812 euros/m2.

Tercera aproximación.
Repercusión en venta:
2.812 €/m2 x 125%

Así, estas tres aproximaciones, nos dicen que la repercusión será de 2.812 €/m2 x 125%, pues es la cifra que se refleja en el estudio con una aproximación más cercana a la realidad, y está perfectamente alineada con los estudios más amplios (2.667 €/m2 x 125% y 2.986 €/m2 x 125%)

¿Esos 2.812 €/m2 x 125% en venta cubren mi rentabilidad esperada? Sí es así, nos lanzaríamos a realizar la promoción.

Y le pediríamos al Arquitecto un proyecto, con unos determinados condicionantes, pero con pisos de tres dormitorios y alrededor 122 metros cuadrados.

¿Aseguramos?

Ya que estamos manejando datos, podríamos analizar también el precio de los pisos de dos dormitorios.

  • Cuarto. haciendo una procedimiento análogo a la tercera aproximación filtrando pisos en venta de entre 50 y 150 metros cuadrados, y con valores entre 75.000 y 500.000 euros.

Teniendo en cuenta exclusivamente los activos de dos dormitorios con parámetros «normales», la superficie promedio será de 83 metros, el precio promedio de 240.030 euros, para hacer un precio medio de 2.891 euros/m2.

Cuarta aproximación.

Repercusión en venta: 2.891 €/m2 x 125%

Observamos que hay poca diferencia entre la repercusión así obtenida… 2.891 euros/m2 o 2.812 euros/m2 para pisos de 2 o 3 dormitorios, respectivamente. Esto nos confirma que los cálculos ofrecen resultados coherentes, con desviaciones menores del 2,5%.

La repercusión se situará alrededor de los 2.891 euros/m2 independientemente del diseño del proyecto.

Optimización de una promoción inmobiliaria tipo utilizando una Regresión Lineal simple.

Aunque hay muy pocas promociones que se llegue a un estudio tan exhaustivo como el que hemos hecho hasta llegar hasta aquí, sabemos que al menos hay que usar Regresiones Lineales para optimizar la rentabilidad. Y no hacerlo es un error de bulto increíble:

La ecuación que define el precio de un activo no es repercusión x superficie;

siempre es constante + repercusión x superficie.

Según nuestro estudio diríamos que no tiene mayor relevancia el tamaño de los pisos de tres dormitorios que vamos a proyectar, al fin y al cabo, la superficie total construida será un parámetro fijo, en este caso 2.000 metros. Y los ingresos serán 2.891 euros/m2 x 2.000 m2.

Pero podemos hacerlo de otro modo, y calcular esa constante y esa línea de regresión. Con los mismos datos del ejemplo anterior…

La fórmula de cálculo del precio para un piso de tres dormitorios sería 1.738 euros x superficie, y al resultado se le sumarían 132.843 euros.

1.738 euros x superficie + 132.843 euros = Precio medio de mercado.

Así que la regresión Lineal demuestra que, en Vigo-Centro, un piso de tres dormitorios es más rentable cuanto más pequeño. Y dentro de unos límites razonables, puede tener su lógica, ¿no?

Diferencia económica.

Con el primer estudio, después de haber analizado el precio de los pisos de tres dormitorios en Vigo-Centro, habríamos llegado a la conclusión que deberíamos hacer pisos de tres dormitorios de alrededor 122 metros para venderlos por una cifra cercana a los 340.000×125%. Pues éramos capaces de conocer el precio en venta de los activos de segunda mano, y aplicarle el coeficiente de obra nueva. Según nuestro cálculo, el tamaño del piso influiría en el precio de manera lineal. la tabla de precios sería algo así:

Repercusión por metro cuadrado2812 €/m2
Superficie80Precio224.960 €
Superficie90Precio253.080 €
Superficie100Precio281.200 €
Superficie110Precio309.320 €
Superficie120Precio337.440 €
Superficie130Precio365.560 €
Superficie140Precio393.680 €
Superficie150Precio421.800 €
Superficie160Precio449.920 €

Pero si aplicáramos la fórmula de la regresión lineal simple, el precio se ajustaría mejor a las diferencias de superficie, y presentaría ciertas diferencias respecto al Precio estimado de manera Directa. Veamos la tabla completa.

Precio DirectoPrecio Regresión Lineal
Superficie80Precio224.960Precio271.883
Superficie90Precio253.080Precio289.263
Superficie100Precio281.200Precio306.643
Superficie110Precio309.320Precio324.023
Superficie120Precio337.440Precio341.403
Superficie130Precio365.560Precio358.783
Superficie140Precio393.680Precio376.163
Superficie150Precio421.800Precio393.543
Superficie160Precio449.920Precio410.923

En un gráfico vemos como el precio para el piso de superficie media (122 metros cuadrados) es similar, pero en los extremos la diferencia es significativa.

Así, si promovieramos en plan inicial, en nuestro solar de 2.000 metros construiríamos 16 pisos de tres dormitorios y 125 metros cuadrados, y los comercializaríamos por 365.560 euros x 125%.

Y si promoviéramos según la sencilla fórmula de la Regresión Lineal calculada, construiríamos veinticinco pisos de tres dormitorios tendrían 80 metros cuadrados, y su precio sería de 271.883 euros x 125%.

En ambas opciones comercializaríamos activos en la media más rigurosa para la zona… solo que un programa estaría optimizado y el otro no.

La diferencia, más de un millón de euros en venta.

Un 15% de incremento de ingresos solo por operar bien es significativo, ¿no te parece?

Dos cuestiones sobre esta optimización.

Quizás llegado a este punto te plantees dos cosas.

1.- ¿Se puede profundizar más? Nuestros compañeros de Adarajas son especialistas en análisis de datos aplicados al Real Estate. Y te propondrán fórmulas en las que se incluyan muchos más parámetros.

2.- O quizás digas: «Eso ya lo sabía yo. Siempre es así». Si ese es tu pensamiento te reto a que hagas el mismo cálculo, en la misma zona, en la misma ciudad, sobre el mismo solar… pero para pisos de dos dormitorios. ¿Quieres verlo? Aquí lo hemos realizado para ti.

Ah… como verás, nuestro software te permite introducir las fórmulas de la regresión lineal y que la Inteligencia Artificial optimice por ti.

A partir del minuto 7:00.

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